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北京针对刚需族的限竞房竟然卖不出去真相惊

发布时间:2019-08-14 19:11:03

北京针对刚需族的限竞房,竟然卖不出去!真相惊人

最近,楼市又出现一件怪事,事发地在北京,主角是刚需族。

据证券报道,主要针对刚需族的限竞房,竟然出现卖不出去的窘境!

低迷的成交量导致全北京市限竞房的库存已经达到了惊人的748万平方米。以现在的销售速度需要卖82个月!

82个月什么概念?正常的去化周期是8到10个月,82个月意味着比正常多10倍,很不正常!

“红”限竞房卖不出去!刚需族有猫腻!

有些人可能没听说过限竞房,其实限竞房来头不小,还曾做过2018年的红!

2018年12月7日,在教育部组织发布的2018年十大新词排行榜上,限竞房傍上有名。

教育部给限竞房的颁奖词是:为平抑上涨的房价,实现“居者有其屋”,限竞房应运而生。

怎么操作呢?主要是政府部门通过“限房价,竞地价”的方式,给出一个官方指导价,提前锁定房屋未来上市的价格。为了抑制房价上涨而产生的官定价,只会低不会高。

根据市场实际运行的情况,目前北京市的限竞房价格均价一般比二手房交易价格低1万元左右。按90平米左右的刚需户型计算,这一差价总额已经到了百万元。

有些楼盘,开发商还能够给出巨额的优惠,比如交7万抵30万,全款买房99折,首付也可以分期付款等等。

那么问题来了,刚需友好型房产——限竞房,怎么就卖不出呢?

有种说法是,北京楼市整体低迷,卖不出去也在情理之中。

北京楼市确实低迷,2018年商品房销售面积同比下滑了20.4%,住宅销售面积下降了14%。

不过,最新的去化周期显示,北京楼市整体的去化周期还能维持在35.5个月。

前面提到,限竞房的去化周期目前是87个月。

也就是说,纵然北京楼市整体低迷,但限竞房属于低迷中的低迷,吊车尾中的吊车尾,比一般商品房那是差得不是一点半点。根本就是被市场抛弃的对象。

还有人说是交通因素。

目前限竞房主要集中在五环以外,交通和配套因素也许是限竞房不走俏的原因,可是细细想一下,似乎也不成立,因为和限竞房位置差不多的普通商品房卖得也没有限竞房这么差。地段因素不攻自破。

再有所谓刚需,不是应该以价格为第一要务吗?如果有实力选地段,选配套,选周边,那还是刚需吗?

是“刚需吗”,真的值得思考。

限竞房和普通商品房本质的差别主要是两点:

第一,限竞房交房时间一般要比普通商品房慢一年左右。

第二,限竞房一般规定,交房(拿到房本)5年后才能卖出。

这两个差异意味着,从付首付算起,到可以卖出这个周期跨度可能在8年左右!

8年,真刚需房绝对等得起!而炒房客,投机分子绝对等不起!

限竞房就是照妖镜,照出北京楼市的现实:刚需是假,炒房是真!

北京的空置率 真心伤不起!

除了限竞房滞销以外,还有两点同样让人怀疑北京楼市是刚需人群了了,炒房客多多。

首先,北京的住房自有率超高。

根据深圳房地产研究中心2014年披露,北京的住房自有率高达70%。2017年汇丰的报告也显示北京年轻人的住房自有率已经超过70%。

而已经完成城镇化,且和北京一样第三产业为主的地区,住房自有率几乎没有超过70%的。比如美国的住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%

根据北京市年鉴的数据,2017年北京城镇居民的住房人均面积已经达到了32.56平方米,也就是说三口之家居住面积接近100平米。

三口之家100平米的住户面积已经可以和欧洲发达国家看齐了。

第二,北京空置率惊人!

2018年,前我爱我家副总裁胡景晖爆料说北京五环、六环以内大概有 90万套空置房。北京全市有近100万套房处于空置状态,是宁可空着也不出租!

2018年,西南财大的调查也显示北京的住房空置率超过20%。

2012年,北京市公安局人口管理总队在人口基础信息百日专项工作大调查中公布,北京房屋总量1320.5万套,已核对出租屋有139万套,已核对空置房屋为381.2万套,空置率达29%。

也就是说,各方面都认为北京市住房空置率超过20%。

横向对比一下,美国次贷危机时的房屋空置率才2.9%。欧洲国家,空置率最高的法国和德国,空置率只有6%和8%,最低的瑞士只有1.47%。

可以说北京目前的空置率绝对是不正常的。

过高的住房自有率和人均面积,过大的空置率,加上不适合炒作的限竞房滞销,能够得出什么结论?

北京楼市投(tou)资(ji)才是主流,刚需客也许只是少数派!

炒房客 卷土重来?

限竞房过剩会引发一个严重的问题:开发商为了卖房,势必大打价格战!

实际上,根据最近的情况,不少限竞房楼盘已经开始新一轮的降价之旅。

不过这还没完,因为2019年,北京楼市还会迎来更多的限竞房,以及比限竞房还狠的共有产权房。

按照去年和今年的供地情况,2019年北京市限竞房和共有产权住房供应量预计至少在7万套以上,这一水平较2018年供应量接近翻倍。

82个月的待销库存,再加上未来一倍的新供给,未来北京楼市吃得消吗?

也许真心吃不消。

进入2019年,北京新出让的土地已经不再设定住宅销售限价了;而北京楼市的风向标燕郊也开始蠢蠢欲动。

希望这次别又是炒房客笑到最后!被伤害的总是真刚需!

对很多企业来说,房地产就是吃人的老虎!

作者 赵建勋 来源华商韬略 原文名《跑偏的江苏首富和拖垮他的房地产雄心》

对很多企业来说,房地产就是吃人的老虎。

2002年5月,南京出现了一家名为江苏地华的房地产公司。彼时国内房地产市场正持续火爆,每天都会冒出数不清的开发公司,因此它的出现并未引起太多人的注意。

可仅过了5个月,这家看似不起眼的公司就用2300万元从南京市建邺区政府手中,收购了南京河西地产综合开发公司。而河西地产是南京知名国企,承建过集庆门大桥、集庆门大街等十多项政府重点工程。

江苏地华此举,开了民营企业收购国有房地产公司之先河!

一出手就与众不同,江苏地华到底是什么来头?

人们一打听才知道,其母公司竟是鼎鼎大名的肉制品巨头雨润集团,此次并购更是雨润董事长祝义才亲自操刀。

当时,谁都未曾想到,房地产业务日后会给雨润集团和祝义才本人,带来怎样的跌宕起伏。

雨润集团的崛起也源于一桩国企并购。

上世纪80年代末,还在安徽省交通厅下属航运公司吃皇粮的祝义才毅然下海,怀揣仅有的200元积蓄扎进水产市场,赚得第一桶金。

这段商海经历让祝义才培养出敏锐的商业嗅觉。

很快他发现低温肉食品尚属空白但潜力巨大,于是1992年他在南京罐头食品厂租下一个闲置厂房,创立雨润集团,开始生产雨润火腿并迅速打开局面。没几年功夫,雨润就在行业内站稳了脚跟,年产值愈亿元。

1996年,在国企改制背景下,敢开意气之先的祝义才做了一件大事:以零对价收购了濒临倒闭的南京罐头食品厂,成为江苏民企收购国企第一人!

借助这次收购获得的大量厂房、生产用地和技术管理人员,第二年雨润销售额近亿元,超过原罐头厂7000多万元的销售纪录。

尝到收购国企的甜头后,1998年开始祝义才相继在全国重组了近30家倒闭或濒临倒闭的国有企业,实现规模快速扩张。而且每次重组破产企业,都能实现当年重组、当年投改、当年投产、当年销售。祝义才也因此被人们称为“中国第一屠户”。

到2001年雨润集团的年销售额达34亿元,成为规模最大的低温肉食品集团,已经能与双汇、金锣成鼎足之势。

也是从那时起,祝义才的目光不再仅仅停留于肉食品加工,而是将触角更多伸向了物流、地产、文化、旅游、商贸等看似更有利可图的行业。

但雨润的这个多元化战略,核心是房地产。

雨润早期低价收购的食品加工厂和肉联厂,大多位于曾经的城市边缘,随着经济的发展,逐渐成为副中心区域,不再适合做工业厂房。

搬迁后闲置下来的土地,成为雨润发展房地产的最大资本,或用于商品房开发,或用于抵押融资。

2006年12月,雨润食品收购了长春食品集团下属屠宰业务及相关资产,破产多年的老牌食品企业老茂生食品厂被纳入旗下,老茂生食品厂70亩土地成为了雨润食品的囊中物。

到2010年6月,雨润地产获得了这块土地的使用权,土地性质由工业用地变为商住用地,随后这块土地被开发为雨润溪树华庭住宅项目。

类似的操作模式在整个雨润地产发展中十分常见。

紧紧跟随食品、物流产业的扩张,获得大量价格低廉甚至免费的土地资源用于商品住宅开发,这是雨润地产的一大“特色”。

2010年雨润提出“三三三”战略,要在全国多个市县建设农副产品全球采购中心、物流配送中心及农副产品种养生产基地。

在这些采购中心的用地中,均包含着不少商住配套土地。

雨润要求给予工农业项目配套一些地块开发,通过在市县核心区域拿地开发来弥补工农业项目利润的不足。而雨润在拿地之后便向银行抵押,用银行抵押资金再去给地产输血。

如雨润西安农副产品全球采购中心,3000亩土地中就包括9万平方米的星级酒店和28万平方米的配套商业。雨润在沈阳拿下12个地块,其中8个地块开发建设采购中心或者物流中心,4个用作房地产开发,总计超过2000亩……

随着住宅开发逐渐成熟,雨润地产又进军商业地产。

早在2004年,祝义才就通过江苏地华,在二级市场购入南京中央商场股份(主营业务是百货零售和商业地产),很快成为其第一大股东。

彼时,投身商业地产的王健林,刚刚提出“城市综合体”的新模式,集住宅、办公、商业于一体,并要踏遍中国打造“城市中心”。

雨润地产2009年正式入主中商后,开始进军商业地产领域。

它仿效万达城市综合体,以南京中央商场为开发主体,先后在南京、沈阳、哈尔滨、青岛、淮安、徐州、苏州、常州、宿迁、泗阳、大冶、铜陵等地,开发建设了20多个“雨润国际广场”。

2014年,胡润中国富豪排行榜上,祝义财夫妇财富增长到315亿元,被称江苏首富。雨润集团也实现1500亿元的销售规模,达到其历史最高。

其中,雨润地产销售额高达155亿元,在多个城市排布逾60个项目。当年克而瑞发布的《中国房地产企业销售排行榜》雨润地产位列49名,就连扩张激进的闽系房企建发房产和中骏置业也甘拜下风。

这一年,雨润地产进行了一场“全面复制碧桂园”的改革,提出要像碧桂园一样在三、四线城市风生水起,并从碧桂园挖了100多人。

不仅如此,雨润地产还提出,到2015年要让商业综合体达到50家。万达做商业地产十几年,也不过80多家万达广场,雨润地产的野心可谓不小。

雨润地产在攻城略地的同时,也成为名副其实的吸金黑洞;雨润集团因资金周转越来越力不从心,常常要“拆东墙补西墙”。

由于雨润的地产项目多位于偏远的三四线城市,难以实现快速开发和好的销量,很多时候,要用乙地新抵押土地贷来的资金,偿还甲地的银行贷款。

地产业务刚起步时,祝义才便将雨润食品大量资金以“往来款”的形式向房地产业务输血,雨润食品的应收关联公司款项,由2002年的5850万元猛增至2005年的18.46亿元。

入主中央商场后,雨润又通过抵押中商股权,融到大量资金,多用于开发房地产业务。

正是拥有雨润食品和中央商场两家上市公司,为雨润的房地产业务提供了便利的融资渠道。

可这也不能满足地产公司的资金饥渴,雨润开始通过各种手段筹措资金,比如扩张屠宰厂获取政府巨额补贴。

根据雨润2009年报,其生猪屠宰产能达2555万头,实际屠宰生猪979万头,产能利用率不足40%。这表明,雨润根本没有必要继续扩张产能。

但雨润反其道而行之。

2010年,雨润宣布要在黑龙江省兰西县总投资3.5亿元,修建生产规模200万头的屠宰场。可厂房建成后,野草长到一人多高,也丝毫没有开工迹象。

这一项目占地194亩,按照双方签订的协议,雨润交了土地出让金后,这些钱又以财政补贴方式奖励给雨润。

随后,当地政府又协助雨润拿到农业产业化扶持资金4000万元,以及5000万元贷款财政贴息资金。除了坐拥地价,雨润每年还能从兰西县政府的财政中,拿到关于生猪屠宰的补贴。

作为贫困县,兰西每年的财政收入不需要向国库上缴,但一部分财政收入却以补贴的形式,落入了雨润的腰包。项目建成后迟迟不开工,给当地造成了巨大损失。

类似的情况在安徽、天津、哈尔滨、辽宁等地也多有发生,而且往往都发生在地处偏远的县城或规模较小的地级市。这些生猪屠宰项目还往往被指责“虚报项目投资额”,属于“宰猪当前锋,砖头(房产)在后面”。

而地方政府或迫于招商压力,或为了官员政绩,更可能给出优惠条件,最后落入雨润的圈地套现困局。

2005年雨润食品在香港上市后,十年间累积获得的政府补贴超过40亿港元,占到十年总利润的46.38%。如果没有地方政府补贴,雨润食品早已亏损累累。

同样是食品行业的龙头企业,双汇平均每年获得政府补贴不到雨润食品的1/20。

祝义才曾表示:只要主业稳固,多元化决不是吃人的老虎。可现实中,雨润地产大肆扩张,肉类业务收入持续低迷。

年雨润食品的营业额逐年下降,分别为267.82亿港元、214.40亿港元、191.58亿港元;净利润分别为-6.05亿港元、4359万港元、5677万港元。而2012年之前的3年,其净利润都在17亿港元以上。

截至2018年第三季度,公司合计亏损超过60亿港元。

业绩的萎靡不振,除了受宏观大环境的影响,根本原因还是被房地产抽血太重,现金流弱化严重。这造成雨润食品虽然产能行业第一,但产量持续下降,表现落后于同行。

业绩下滑的同时,以“食品工业是道德工业”为口号的雨润食品,从2011年起接连曝出“过期肉”“问题肉”“瘦肉精”等问题。市场传闻:雨润食品要卖给中粮。

2012年雨润集团挪用上市公司雨润食品30亿港元左右的现金事发,最终导致祝义才辞去执行董事、董事会主席等集团重要职务。

此后他退居幕后,将工作重心放在雨润地产上,提出了“3年销售500亿元、2015年开始谋划上市”的目标。

有雨润高管对媒体透露,为了尽快推动雨润地产上市,那段时期祝义才经常晚上10点还召集雨润地产高层开会,对旗下的项目进展情况一个一个过,每周开会开到凌晨两三点的天数至少有三天。

可没过多久,形势就风云突变。

2015年中纪委派出工作小组南下江苏,调查雨润涉嫌“贪腐案”及旗下地产项目违规。

这年3月23日,祝义才被检察机关执行监视居住。据传,中纪委直接率领“非江苏执法单位的人”带走了他。

值得注意的是,2015年前后正是南京政界的动荡时期,南京市委原书记杨卫泽、南京市原市长季建业、南京建邺区原书记冯亚军等先后落马。彼时雨润集团总部正设在建邺区,这一区域也是南京过去20年地产行业发展最迅速的地区。

但直到今日,官方也未发布权威信息透露祝义才具体因为何事被监视居住4年。

祝义财本人失去自由后,雨润集团也陷入极为被动的局面。

一方面,各家金融机构相继收紧对整个雨润体系的借款,承建商、地方政府及政府相关单位纷纷起诉雨润食品索赔。雨润在全国布点的三四百个食品加工厂,很多因后续资金问题导致建设停滞。

另一方面,公司高管纷纷离职,人心难安。2011年雨润食品员工总数尚有2.1万,到2018年上半年末只剩1万人。雨润食品的市场份额更被金锣、双汇抢去不少。

负债总额超百亿港元的雨润食品也连续遭遇“债务危机”,再融资难上加难,不得不通过变卖资产维系生产。

雨润地产也差点向融创和碧桂园“卖身”自救,但最终都不了了之。

这次“卖身”失败后,雨润集团的地产业务也迅速下滑,陆续传出土地被查封、出售项目、工地停工等声音。2018年上半年,房地产开发业务营收已经萎缩到7.6亿元。

到2018年中期,雨润食品的总资产已从2014年末的269亿港元缩水至185亿港元;物业、厂房等资产也从165亿港元减至120亿港元,与2014年末相比缩水30%,亏损愈5.4亿港元。

截至2018年6月30日,雨润食品的短期银行欠款超过73亿港元,同时有57亿港元的贷款已经出现逾期。

中央商场也受祝义才事件影响,面临金融机构抽贷、压贷、断贷的压力。其资产负债率一直在90%左右徘徊,早已站在红线边缘。

2018年第三季度,中央商场净利润同比继续重挫91.91%,仅有243.23万元。

2019年1月20日,祝义才结束近4年的羁押生活回到南京,并被认为将复出重新执掌雨润集团。此后不到两周,雨润食品股价翻倍,中央商场也在此期间连续两天涨停。

而外界普遍认为,他已很难东山再起。因为雨润食品,已在市场上彻底沦为陪跑者,而房地产,则不但自身存在诸多的麻烦,更是要面对整个大环境的不利。

反观在雨润奔向房地产和多元化之际,继续专注于本业的双汇和金锣,则都已发展到雨润不可企及的阶段。财报显示,2017年,双汇实现营业总收入506亿元,后来居上的金锣也取得了高达390亿元的年营收成绩,但雨润食品已只剩下103亿元了。

原本是要做到更大更强,但却沦落到如此境地。

对比双汇、金锣安安静静地专注做自己,祝义材的这趟雄心勃勃的多元化扩张与折戟之路,可谓是心比天高,命如纸薄,越折腾,越失去。

生意和生活往往就是这样,越是想得太多,越是想得到太多,也就越容易一不留神,就想得到的没得到,原本拥有的,也变成了失去。

过来人因此总是说:要挑战,要冒险,但不要高估自己的能力,更不要偏离自己的核心。

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